Los precios de las viviendas en el Sun Belt se estabilizan. Los compradores aún no pueden pagarlas

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Durante años, el problema para los compradores de viviendas del Sun Belt fue evidente: los precios subían demasiado rápido. Ahora, el aumento de precios está disminuyendo en gran parte de la región, pero comprar una casa no se ha vuelto mucho más fácil.

Los precios de las viviendas aumentaron solo un 0.45% en Texas durante el año que terminó en el segundo trimestre de 2026. El incremento fue del 0.58% en Arizona, 0.96% en Florida y 0.42% en Carolina del Norte, según la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda. Los precios en Nuevo México en realidad bajaron un 1.25%.

Georgia fue un poco más fuerte, con un aumento del 1.9% en los precios, pero aún por debajo del 2.1% de aumento nacional.

Mientras tanto, la tasa hipotecaria fija promedio a 30 años volvió a subir por encima del 7%. Freddie Mac informó un promedio del 7.03% el 24 de septiembre, desde 6.95% una semana antes y 6.76% dos semanas antes. La tasa hipotecaria promedio a 15 años alcanzó el 6.42%.

Esa combinación está creando un mercado inmobiliario extraño en todo el Sun Belt. Ya no es necesario que los precios de las viviendas se disparen para que la asequibilidad empeore.

Lo que el 7% hace a una hipoteca ordinaria

Considere una casa de $400,000 con un pago inicial del 20%. Eso deja una hipoteca de $320,000.

Con una tasa de interés del 3%, el pago mensual de capital e interés sería aproximadamente $1,349.

Al 5%, sería aproximadamente $1,718.

Al 6%, alrededor de $1,919.

Con el promedio actual del 7.03%, sube a aproximadamente $2,135 al mes.

Eso es alrededor de $786 más cada mes que el mismo préstamo al 3%, o más de $9,400 al año. Y eso es antes de impuestos a la propiedad, seguro del hogar, cuotas de asociación y mantenimiento.

El auge de precios en el Sun Belt se ha enfriado drásticamente

La desaceleración es especialmente notable porque muchos de estos estados estuvieron en el centro del auge inmobiliario provocado por la pandemia.

Texas, Florida, Arizona y Carolina del Norte atrajeron numerosos nuevos residentes y empresas mientras los constructores aceleraban la construcción de viviendas.

Los últimos números de la FHFA muestran un mercado muy diferente. Los precios de viviendas en Texas están esencialmente estables respecto al año anterior con un crecimiento del 0.45%. Carolina del Norte está en 0.42%. Arizona en 0.58%. Florida por debajo del 1%.

Tennessee registró un aumento del 0.88%, Luisiana 1.63%, Georgia 1.9% y Carolina del Sur 2.38%. Nuevo México fue uno de los cuatro estados donde los precios disminuyeron durante el año.

A nivel nacional, los precios de las viviendas aún aumentaron un 2.1%, pero los días de ganancias anuales de dos dígitos en gran parte del Sun Belt ya quedaron atrás.

Para los compradores potenciales, sin embargo, el crecimiento más lento de los precios es solo parte de la ecuación.

El seguro, los impuestos y las tasas hipotecarias ahora causan más daño

El Banco de la Reserva Federal de Atlanta mide la asequibilidad de la vivienda usando más que solo el precio de venta.

Su Monitor de Asequibilidad para la Propiedad de Vivienda incluye el principal y los intereses hipotecarios, impuestos a la propiedad, seguro de propiedad y seguro hipotecario privado y compara esos costos con el ingreso familiar.

Un índice con lectura de 100 significa que un hogar con ingreso medio puede permitirse una vivienda a precio medio según el modelo. Cualquier valor por debajo de 100 se considera inaccesible.

El índice nacional cayó a 68 en julio, su nivel más bajo en 21 años, dijo el gobernador de la Reserva Federal Michael Barr en un discurso del 23 de septiembre.

En otras palabras, la crisis de asequibilidad ha continuado incluso cuando el crecimiento de precios de viviendas ha disminuido considerablemente.

Georgia muestra la misma contradicción

Georgia sigue más fuerte que varios otros grandes mercados de vivienda del Sun Belt. Su aumento anual del precio de la vivienda del 1.9% fue superior al de Texas, Florida, Arizona, Tennessee y Carolina del Norte.

Pero un comprador en el área metropolitana de Atlanta enfrenta las mismas matemáticas de tasa de interés que un comprador en Dallas, Tampa, Phoenix o Charlotte. Una casa no tiene que volverse dramáticamente más cara de un año a otro si el costo de financiarla sigue siendo alto.

Y, a diferencia de la tasa hipotecaria, algunos otros costos de propiedad son muy locales. Los impuestos a la propiedad, el seguro del hogar y las cuotas de la asociación pueden agregar cientos de dólares al costo mensual.

La medida de asequibilidad de la Reserva Federal de Atlanta incluye específicamente esos gastos porque solo el pago hipotecario no indica a los compradores cuánto costará realmente ser propietario.

Los compradores están esperando que algo ceda

Eso deja al mercado de vivienda del Sun Belt en una posición inusual. La rápida apreciación de precios ha desaparecido en varios de los estados más grandes de la región. Pero los precios no han caído lo suficiente para compensar las tasas hipotecarias que han regresado al 7%.

Para que la asequibilidad mejore sustancialmente, los compradores generalmente necesitan alguna combinación de precios de vivienda más bajos, tasas hipotecarias más bajas o un crecimiento más rápido de los ingresos.

Por ahora, están recibiendo muy poca ayuda de los dos primeros. El gran auge inmobiliario del Sun Belt puede estar enfriándose. El pago mensual no.